尔湾买房:选新房还是旧房

尔湾,这个橙县的规划完美的小城市,学校好,气候好,绿化好,是安家落户的不错选择!早期韩国人到这个城市为了孩子的教育来买房,现在轮换到中国人了。那么初次在这里买房,买新房还是买旧房是很多人纠结的地方!华人喜欢买新屋这是众所周知的,所以尔湾所有新的社区房,100%被华人包下了。这和中国本土,20年房龄的房子大多已经老旧到要被推倒重建了有些关系!而在美国,30年代建的房屋如果维护的好,特别是内部如果经过翻新,看上去依然如新屋一般。且美国的房屋是用木头建造的,防潮抗震,质量比国内用的钢筋混凝土有过之而无不及。尔湾的房子相对洛杉矶很多城市来说普遍较新,老区的房屋大多建于70或80年代,而新区的房屋大多建于90年后甚至2000年以后。那么,到底买新房还是买二手房更省时省力且性价比更高呢,下面我们就来比较下新房和二手房的优缺点。

新房的优点显而易见,房子新,看上去很美,交易过程简单,不需要和卖家谈价格,通常新屋的价格由建商决定,基本没有砍价的空间,有时会给一些奖金,且这些费用也不是给现金,而是让买家在建商的设计中心挑选自己喜欢的用具,如地板,厨房水槽,灯具等。此外。另外新屋的小区环境很美,建商会造很多娱乐设施来丰富住户的业余生活,有公园,游泳池,健身房,新学校等。

新房的缺点也不少。首先,新房的地很小,尔湾现在的趋势就是老房子地大,新房子地小,越新的楼盘地越小。老房子如Northwood小区上市的房子面积1500尺而地有5000尺,新房大多只有一个小院子,和邻居的间隔非常近,甚至都能听到邻居的说话声,这样的独立屋其实和Townhouse或是 condo区别不大。对于喜欢有地且注重隐私的买家来说,这样的新屋是不够理想的。其次也是很重要的一个原因是新屋的税很高。如BeaconPark里的小区Harper来说,该区的基本地产税是1.0875%,还有一个附加税,英文名叫Mello-Roos,也叫Special Assessment,一般90年以后的房子都有这个税,每年要多付$5,112-$6,041,具体金额根据房价来算。一栋80万的房屋算下来一年要交的税在14,000左右,总税率在1.8%-1.9%之间,非常的高。这个附加税通常要交的年限是30到40年,按30年算,买这区的房子比买二手房要多付42万美元。该小区还有物业费(HOA) $216/月,等小区的房屋全部卖完以后会降到$141/月。再次,新屋的材料是建商选的,普通买家没办法用眼睛看出材料的好坏,就算是专业的地产经纪也没办法看出来。如果建商用廉价的材料,或是水管灯泡等小件不在保修范围内,屋主就需要花额外的费用来维护整修房子。最后一点是新屋只能看样板屋,交房时间久。样板屋看起来永远是美伦美奂,可是实际那到手的房子一定不是那个样子的,可能买家选定的房型还没开始建造,买家只能通过自己的想像力来勾勒房屋的外形及内在。

接下来谈谈二手房(旧房)的优缺点。首先,旧房的地比较大,有一个大院子,有草坪或是游泳池,和邻居的间隔远,私密性强。旧房特别是90年前的房子没有物业费或是物业费很低,不到100元/月,且90年前的房屋没有附加税Mello-Roos,比买新屋要省很多钱。旧屋的卖主通常在售屋前会重新整修房屋,如换木地板,把旧设备换新设备,重新装修厨房及浴室,以期望可以卖个好价钱,对于买主来说这也是额外的好处,省了自己装修的时间和精力,如果真的不满意也可以在拿到房子以后自己重新再装修。

旧房的缺点也是明显的。首先旧房的维修成本高,78年以前的房屋内墙可以采用含铅的材料,而现在不可以,所以购买78年的房屋就要披露是否内墙含铅。房屋老旧之后可能会有水管破裂,屋顶漏水等问题。且旧房的装修要看前任屋主的品位,有些屋主会把墙油漆成黄色或绿色,看上去很不舒服,那买家就要重新油漆。另外一点是旧房的交易过程中要签很多文件,合同等,也要做房屋检查,如果是贷款还要做房屋的价格评估,整个过程复杂繁琐,好的地产经纪会起到向导作用,帮买家顺利完成交易并以理想的价格买到房屋。

最后谈一下旧房重建的事。首先旧房不管是推倒重建还是要加一个房间或是一个浴室,都需要有许可(permit), 许可要到市政府去申请,申请前要找专业的建筑师来画图纸,写明要怎样改建,如果市政府不批准还要重新改图纸。申请的期限有长有短,一般6个月之内可以批下来,如果全部推倒重建,要可能要花将近一年的时间拿到许可。注意,没有许可的重建是违法的,如果被举报可能面临被迫拆除的风险。重建后地产税也会有改动,通常是增加,因为重建后面积大了或是一层变二层楼了,那房屋的价值肯定也是上涨了。

总之,新房和旧房各有优缺点,如何选择就要看个人的爱好了。

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